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By Inter-Pacific Research Monday, 23 August 2010 15:36

Expect stronger second half Highlights: ♦ Outperform: Sunway City unbilled sales stands at RM743mn, indicating more than 1- year earnings visibility. We are expecting a stronger 2H due to (1) improved property segments with multiple launches; and (2) property investment and leisure segments driven by year end sales and seasonal factors. We like Sunway City due to its financial strength, post its completion of the REITs exercise and its diversified property development which includes overseas venture. Our fair value is pegged at RM4.70 based on a PER of 12x and EPS of 39sen. Our target price is 28% discount from the estimated RNAV per share of RM6.51. We recommend Outperform. ♦ 1QFY10 top line diminished by 7.4%q/q to RM262.3mn: Fall in revenue was due to 6.5% drop from the property investment division and RM45mn elimination arising from its internal sales. We reckon RM41.8mn of the elimination was due to intra  segment sales of property division. We believe it was related to 3 parcels of land sold to Sunway Pyramid Sdn Bhd. Adjusting for the elimination, property division's external sales for 2QFY10 was RM61.7mn, representing 37%q/q decline in revenue. Nevertheless, the combined revenue from other division i.e. leisure, hospitality and healthcare grew by 18.2%q/q to RM127.9mn which partly offset weaker performance from property development and investment divisions. Despite diminishing top line, Suncity registered core PATMI of 14.9% in 2QFY10 which is a slight improvement against 14.8% in 1QFY10. Improved balance sheet post REIT exercise: NAV per shares elevated by 13% to RM5.21 from RM4.62 registered in 6QFY09 driven by (1) revaluation surplus ; (2)Reit exercise; and (3) stronger performance. Post full completion of REIT exercise, we believe Suncity’s NAV per share will improve to RM5.23 per shares. Net gearing ratio will be scaled down to zero as borrowings reduce by 50% to RM0.81bn, while cash and bank balance will escalate by twofold to RM0.93bn. ♦ Attractive dividend: Suncity declared an interim dividend of 31sen per share or net dividend yield of 6.4% following its successful REIT listing. The dividend payout of 20% is equal to full year dividend payout of FY09 which comprises of 18months due to changes of financial year end. ♦ Unbilled sales of RM743mn provide earnings visibility more than 1 year: Unbilled sales rose by RM113mn from RM637mn registered in 1QFY10, driven by RM285mn property sales achieved in 2QFY10. Property sale in 2QFY10 is 205% of RM139mn sales achieved in 1QFY10. ♦ Target launches increase to RM1.76bn from initial target of RM1.48bn: Suncity achieved encouraging sales of RM424mn from RM966mn launches in 1HFY10. For 2HFY10, Suncity plans to launch RM798mn worth of properties with target sales of RM576mn. Total launches for FY10 would be RM1.76bn with target sales of RM1bn, thus we believed unbilled sales would be augmented to about RM1bn by year end. ♦ Sunway Velocity to be launched in 2HFY10: Sunway Velocity which is located along Jalan Peel Cheras is targeted for launching in 2HFY10. The 22.6 acre integrated development comprise of shop offices, service apartment, and shopping mall with GDV of RM3.0bn. The project which is located 5mins away from KLCC had attracted 2000 registrants prior to launching. Other launches in 2HFY10 include Sunway South Quay Condo and Sunway Damansara’s commercial area.